Jeśli wywłaszczenie nieruchomości oraz ustalenie odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nastąpiło
w drodze umowy sprzedaży, to brak jest podstaw do ustalenia i wypłaty odszkodowania w trybie
postępowania administracyjnego prowadzonego na podstawie przepisów ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (t. jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 65; dalej jako: GospNierU). Nie można bowiem utożsamiać,
pod względem prawnym, decyzji administracyjnej, orzekającej o wywłaszczeniu i ustaleniu odszkodowania,
z porozumieniem stron – stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny.
Stan faktyczny
E.K. w 2007 r. wystąpił do Prezydenta m. st. Warszawy z wnioskiem o przyznanie odszkodowania za wywłaszczone
działki o powierzchni ponad 4 tys. m2. W toku postępowania administracyjnego wnioskodawca zmarł, zaś spadek po
nim nabyły trzy córki. Prezydent m. st. Warszawy ustalił, że sporna nieruchomość została przejęta na własność
Skarbu Państwa w trybie przepisów ustawy z 12.3.1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (t.j.:
Dz.U. z 1961 r. Nr 18, poz. 94; dalej jako: WywłNierU61) na podstawie umowy sprzedaży. Oszacowania
nieruchomości dokonał rzeczoznawca majątkowy Prezydium Rady Narodowej m.st. Warszawy na podstawie
przepisów WywłNierU61. Organ umorzył postępowanie jako bezprzedmiotowe uznając, że w sytuacji, gdy
wywłaszczenie nieruchomości oraz ustalenie odszkodowania z tego tytułu nastąpiło w drodze umowy sprzedaży, to
brak jest podstaw do ustalenia i wypłaty odszkodowania w trybie określonym w art. 129 ust. 5 pkt 3 GospNierU.
Ponieważ umowa sprzedaży jako umowa cywilna podlega w całości właściwości sądu powszechnego, to sąd
powszechny jest właściwy zarówno do oceny prawidłowości dokonanych w niej ustaleń, jak i wszelkich roszczeń
z niej wynikających.
Wojewoda Mazowiecki, po rozpoznaniu odwołania jednej z córek wnioskodawcy – E.G. utrzymał w mocy
zaskarżoną decyzję uznając, że kwestia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości została już rozstrzygnięta
umową sprzedaży zawartą w trybie i na zasadach określonych w art. 6 WywłNierU61.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie E.G. przekonywała, że choć
wywłaszczenie nastąpiło w drodze umowy cywilnoprawnej, to została ona zawarta przez spadkodawcę pod
przymusem. Twierdziła też, że kwota nabycia została ustalona w rażąco niskiej wysokości w stosunku do
rzeczywistej wartości nieruchomości.
Stanowiska WSA i NSA
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę stwierdzając, że roszczenia z tytułu zwarcia umowy
cywilnej podlegają właściwości sądu powszechnego za wyjątkiem roszczeń w zakresie zwrotu wywłaszczonych
nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 1 i 2 WywłNierU61 ubiegający się o wywłaszczenie obowiązany jest przed
wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego wystąpić do właściciela o dobrowolne odstąpienie nieruchomości
i w razie porozumienia zawrzeć z nim w formie prawem przepisanej umowę nabycia nieruchomości za cenę nie
wyższą od ustalonej według zasad odszkodowania przewidzianych w WywłNierU61 lub umowę zamiany
nieruchomości według zasad WywłNierU61. Umowa taka może być zawarta również w razie porozumienia stron
w toku postępowania wywłaszczeniowego. Sąd I instancji uznał, że art. 129 ust. 5 pkt 3 GospNierU dotyczy
wyłącznie sytuacji, gdyby w sprawie w ogóle nie doszło do ustalenia odszkodowania za odebraną nieruchomość.
Natomiast w sytuacji gdy do ustalenia odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość doszło przez zawarcie umowy
sprzedaży tejże nieruchomości w trybie art. 6 ustawy wywłaszczeniowej z 1958 r., w której to umowie wskazano cenę
nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa, to brak jest podstaw do zastosowania art. 129 ust. 5 pkt 3 GospNierU.
Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną E.G. Z art. art. 6 ust. 1 WywłNierU61 wynikało, że zawarte
na jego podstawie porozumienie stron stanowiło dobrowolne odstąpienie nieruchomości w formie prawem
przepisanej umowy nabycia nieruchomości. Choć przepis ten ograniczał wysokość ceny nabycia, zgodnie z art. 6 ust.
2 WywłNierU61 zawarcie umowy dawało sprzedawcy możliwość szybszego uzyskania zaspokojenia, i dogodniejsze
warunki wypłaty niż wypłata rat odszkodowania (zob. wyrok SN z 4.1.2007 r., V CSK 403/06, 
). Zdaniem
Naczelnego Sądu Administracyjnego, w tych okolicznościach nie miało znaczenia, czy do zawarcia umowy
doszło w warunkach nierówności stron, gdyż ówcześnie obowiązujące przepisy określały górną granicę ceny
jaką uzyskać mógł zbywający nieruchomość. W uzasadnieniu wyroku wyjaśniono, że nie można odnosić
regulacji prawnych, zawartych w GospNierU, dotyczących odszkodowania należnego z tytułu wywłaszczenia,
a więc pozbawienia własności nieruchomości w drodze decyzji administracyjnej, do ceny zbycia
nieruchomości przeznaczonej na cel społeczny, określonej w umowie cywilnej. Zawarta przez strony umowa



cywilna podlega zatem w całości regulacji przepisów prawa cywilnego, a roszczenia z niej wynikające -
właściwości sądu powszechnego, za wyjątkiem roszczeń o zwrot nieruchomości, co wynika wprost z art. 216
ust. 1 GospNierU.
Wyrok NSA z 22.4.2020 r., I OSK 4224/18