Wywłaszczenie nieruchomości w celu budowy osiedla mieszkaniowego
Kategoria: Prawo administracyjne
Tematyka: wywłaszczenie nieruchomości, budowa osiedla mieszkaniowego, zwrot nieruchomości, decyzja wywłaszczeniowa, Naczelny Sąd Administracyjny, NSA, tereny zielone, inwestycja osiedla mieszkaniowego, infrastruktura osiedla
Celu wywłaszczenia nieruchomości, jakim jest budowa osiedla mieszkaniowego nie niweczy realizacja infrastruktury tego osiedla w postaci budynków handlowych i usługowych oraz urządzeń towarzyszących takich jak ciągi komunikacyjne, parkingi i inne urządzenia, czy też pozostawienie terenów zielonych. Osiedle mieszkaniowe obejmuje bowiem również jego infrastrukturę techniczną i urządzenia służące mieszkańcom. Przy rozpoznawaniu wniosków zwrotowych konieczne jest uwzględnienie specyfiki sytuacji, w której doszło do pozbawienia osoby dawniej uprawnionej do nieruchomości, to czy zawarto umowę czy wydano decyzję wywłaszczeniową przekłada się na możliwości w szczegółowym ustaleniu przeznaczenia objętych wnioskiem zwrotowym działek – wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny. W 1972 r. M.Z. i S.G. zbyli nieruchomość na rzecz Skarbu Państwa w trybie art. 6 ustawy z 12.3.1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (t.j.: Dz.U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64; dalej jako: WywłNierU). Celem wywłaszczenia była budowa kompleksowo zaprojektowanego osiedla mieszkaniowego. Na wniosek spadkobierców byłych właścicieli Starosta K. orzekł o zwrocie nieruchomości, z uwagi na fakt, że na obszarze przeznaczonym pod usługi oświaty i mieszkalnictwo wysokie, przez ponad 20 lat nie powstała żadna infrastruktura osiedlowa związana z tymi celami, przeważająca część nieruchomości wykorzystywana jest jako boisko do gry w piłkę nożną, natomiast pozostała część terenu została zagospodarowana pod pawilony handlowo-usługowe wybudowane przez prywatnego inwestora. Wojewoda M. uchylił w całości decyzję organu I instancji i orzekł o odmowie zwrotu nieruchomości.
Celu wywłaszczenia nieruchomości, jakim jest budowa osiedla mieszkaniowego nie niweczy realizacja infrastruktury tego osiedla w postaci budynków handlowych i usługowych oraz urządzeń towarzyszących takich jak ciągi komunikacyjne, parkingi i inne urządzenia, czy też pozostawienie terenów zielonych. Osiedle mieszkaniowe obejmuje bowiem również jego infrastrukturę techniczną i urządzenia służące mieszkańcom. Przy rozpoznawaniu wniosków zwrotowych konieczne jest uwzględnienie specyfiki sytuacji, w której doszło do pozbawienia osoby dawniej uprawnionej do nieruchomości, to czy zawarto umowę czy wydano decyzję wywłaszczeniową przekłada się na możliwości w szczegółowym ustaleniu przeznaczenia objętych wnioskiem zwrotowym działek – wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny. Stan faktyczny W 1972 r. M.Z. i S.G. zbyli nieruchomość na rzecz Skarbu Państwa w trybie art. 6 ustawy z 12.3.1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (t.j.: Dz.U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64; dalej jako: WywłNierU). Celem wywłaszczenia była budowa kompleksowo zaprojektowanego osiedla mieszkaniowego. Na wniosek spadkobierców byłych właścicieli Starosta K. orzekł o zwrocie nieruchomości, z uwagi na fakt, że na obszarze przeznaczonym pod usługi oświaty i mieszkalnictwo wysokie, przez ponad 20 lat nie powstała żadna infrastruktura osiedlowa związana z tymi celami, przeważająca część nieruchomości wykorzystywana jest jako boisko do gry w piłkę nożną, natomiast pozostała część terenu została zagospodarowana pod pawilony handlowo-usługowe wybudowane przez prywatnego inwestora. Wojewoda M. uchylił w całości decyzję organu I instancji i orzekł o odmowie zwrotu nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że w przypadku realizacji takiej inwestycji jak osiedle mieszkaniowe, o wykorzystaniu na cel wywłaszczenia świadczy nie tylko zabudowanie budynkami mieszkaniowymi, ale także wszelkimi innymi obiektami, które są potrzebne dla osiedla, jak również inne niż zabudowa zagospodarowanie, w tym pozostawienie terenów zielonych. Podkreślono przy tym, że w przypadku realizacji dużej inwestycji, na poszczególnych etapach może dochodzić do zmian w projektach zagospodarowania poszczególnych części terenu, stanowiących o realizacji osiedla, w następstwie czego przy faktycznie zrealizowanej inwestycji może dochodzić do zmiany sposobu wykorzystania części takiej nieruchomości, która to zmiana nie będzie jeszcze oznaczać zmiany celu wywłaszczenia, a jedynie jego modyfikację, a więc zmianę wykorzystania wywłaszczonej nieruchomości w zakresie obejmującym cel wywłaszczenia, a nie zmianę samego celu wywłaszczenia. Stanowiska WSA i NSA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę. Sąd I instancji wskazał, że w sprawie znajduje zastosowanie wyrok Trybunału Konstytucyjnego (zob. wyrok TK z 13.3.2014 r., P 38/11, ), zgodnie z którym nie podlegają zwrotowi na rzecz byłych właścicieli te nieruchomości, na których cel określony w decyzji o wywłaszczeniu został zrealizowany przed dniem złożenia wniosku o ich zwrot, niezależnie od tego, czy realizacja inwestycji nastąpiła po upływie 10 lat od chwili wywłaszczenia. W ocenie Sądu zagospodarowanie spornej nieruchomości wchodzi funkcjonalnie i strukturalnie w skład takiego zorganizowanego terenu, który odpowiada pojęciu osiedla mieszkaniowego. Za realizację celu wywłaszczenia można uznać inwestycję polegającą na budowie tymczasowych pawilonów handlowo-usługowych, wykonaną przez prywatnego inwestora oraz okoliczności wykorzystania przez mieszkańców części nieruchomości na tereny zielone - boisko do gry w piłkę oraz plac zabaw. Z punktu widzenia uzupełnienia funkcji osiedla mieszkaniowego nie jest istotny charakter prawny inwestora, tylko fakt, czy oceniania inwestycja służy osiedlu mieszkaniowemu i jest z nim powiązana funkcjonalnie. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną. W uzasadnieniu podkreślono, że choć skutek w postaci wywłaszczenia nieruchomości jest ten sam, niezależnie od tego, czy doszło do niego w drodze decyzji administracyjnej, czy na skutek czynności prawnej, określonej w art. 6 WywłNierU, to przy rozpoznawaniu wniosków o zwrot nieruchomości zwrotowych konieczne jest uwzględnienie specyfiki tych sytuacji, z uwagi na to, że wniosek o wszczęcie postępowania przez podmiot ubiegający się o wywłaszczenie był dokumentem mocno sformalizowanym, zaś umowa nie zawierała opisu celu wywłaszczenia. Okoliczność ta ma istotny wpływ na ustalenie przeznaczenia przejętej nieruchomości. Wywłaszczenie na cel budowy osiedla mieszkaniowego stanowi specyficzną sytuację, bowiem tak określony cel wywłaszczenia może mieścić w sobie wiele funkcji, jakie takie osiedle powinno spełniać. Dokonując oceny realizacji celu wywłaszczenia nie można odnosić się jedynie do stopnia zagospodarowania gruntu, którego dotyczy żądanie zwrotu, ale należy potraktować go jako część zorganizowanego zespołu obiektów składających się na inwestycję. W przypadku realizacji dużej inwestycji, na poszczególnych jej etapach może dochodzić do zmian w projektach zagospodarowania poszczególnych części terenu, stanowiących o realizacji osiedla. W przypadku planowania inwestycji polegającej na budowie osiedla mieszkaniowego inwestycja ta nie ograniczała się tylko do budowy budynków mieszkalnych, ale obejmowała również całą infrastrukturę tego osiedla w postaci budynków handlowych, usługowych oraz urządzeń towarzyszących jak również takie obiekty jak szkoły, przedszkola, żłobki, ośrodki zdrowia, ciągi komunikacyjne, parkingi, tereny sportowe, rekreacyjne, tereny zieleni osiedlowej, ale również sieci wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze itp. Na etapie realizacji inwestycji możliwa była zmiana planu realizacyjnego, możliwości takiej zmiany nie można było również wykluczyć w przyszłości, gdy potrzeby mieszkańców będą ją uzasadniać (zob. wyrok NSA z 20.1.2016 r., I OSK 3237/14, ; wyrok NSA z 4.8.2015 r., I OSK 1044/14, ). Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że teren osiedlowy nie musi być w całości pokryty inwestycjami budowlanymi. Tereny zielone, czy obiekty handlowo-usługowe należy również zaliczyć do inwestycji osiedla mieszkaniowego stanowiących integralną część osiedla, służą one bowiem mieszkańcom. Nie ma przy tym znaczenia, kto zbudował te obiekty, skoro zrealizowana infrastruktura nierozerwalnie związana jest z obsługą istniejącego osiedla. W rezultacie uznano, że cel wywłaszczenia określony jako budowa osiedla mieszkaniowego został zrealizowany. Wyrok NSA z 30.4.2020 r., I OSK 1116/19
Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że teren osiedlowy nie musi być w całości pokryty inwestycjami budowlanymi. Tereny zielone, czy obiekty handlowo-usługowe należy również zaliczyć do inwestycji osiedla mieszkaniowego stanowiących integralną część osiedla, służą one bowiem mieszkańcom. Nie ma przy tym znaczenia, kto zbudował te obiekty, skoro zrealizowana infrastruktura nierozerwalnie związana jest z obsługą istniejącego osiedla. W rezultacie uznano, że cel wywłaszczenia określony jako budowa osiedla mieszkaniowego został zrealizowany. Wyrok NSA z 30.4.2020 r., I OSK 1116/19