Wspólnota nie jest uprawniona do odcięcia członkowi wspólnoty dopływu wody zimnej albowiem przepisy
ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków nie przyznają jej takiego
uprawnienia. Niezależnie od powyższego, pozbawienie członka wspólnoty mieszkaniowej dostępu do wody
zimnej jest niehumanitarne i jako takie nie może korzystać z ochrony prawnej – orzekł Sąd Apelacyjny
w Warszawie (V ACa 761/19)
Opis stanu faktycznego
A.Z. była członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. Właściciele lokali tworzący Wspólnotę Mieszkaniową podjęli
uchwałę nr (...) w sprawie wstrzymania dostaw wody i centralnego ogrzewania do lokali, w której postanowili, że
właścicielowi, który nie uiszcza zaliczek w formie bieżących opłat na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem
swojego lokalu i kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, Wspólnota może wstrzymać
dostawę do lokalu ciepłej i zimnej wody oraz centralnego ogrzewania. Podstawą do podjęcia tego typu działań miało
być zadłużenie wobec Wspólnoty. Na podstawie uchwały Wspólnota dokonywała odłączenia ciepłej wody w lokalach,
których właściciele zalegali z opłatami przez wskazany w uchwale okres. Działania te z reguły doprowadzały do
uregulowania przez właścicieli zaległości. Również powódka nieregularnie uiszczała opłaty, wskutek czego
Wspólnota poinformowała powódkę o zamiarze podjęcia czynności polegających na odcięciu dostępu do ciepłej
wody oraz centralnego ogrzewania. W 2016 r. podjęto uchwałę w przedmiocie wyboru lokalu do odcięcia,
w przypadku gdy członek wspólnoty dysponuje co najmniej dwoma lokalami mieszkalnymi. Na tej podstawie
kilkukrotnie pozwana odcinała powódce dopływ ciepłej wody.
A.Z. wniosła o ustalenie, że uchwała podjęta przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) w W., w sprawie wstrzymania
dostaw wody i centralnego ogrzewania do lokali, nie istnieje, ponieważ nie została jej doręczona zgodnie
z przepisami tj. statutem wspólnoty mieszkaniowej, alternatywnie o stwierdzenie jej nieważności z powodu
sprzeczności z art. 191 KK i Konstytucją RP.
Stanowisko SO
Sąd Okręgowy orzekł, że uchwała jest nieważna w części zezwalającej wspólnocie na wstrzymanie dostawy do
lokalu wody zimnej; oddalił zaś powództwo o stwierdzenie nieważności uchwały w pozostałym zakresie oraz
o ustalenie nieistnienia uchwały, a także o uchylenie uchwały. Powódka jako właściciel lokalu niewątpliwie może
przed sądem dochodzić uchylenia uchwały. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej
niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego
zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Uprawnienie członka wspólnoty do
żądania uchylenia uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 WłLokU przesądza o jego oczywistym interesie prawnym do
wniesienia powództwa ustalającego, mającego taki sam cel unicestwienia uchwały sprzecznej z prawem bądź
nieistniejącej.
W ocenie SO zaskarżona uchwała narusza przepisy prawa w części dotyczącej przyznania wspólnocie
uprawnienia do odłączenia w lokalach wody zimnej. Wstrzymanie dostawy wody do lokali przekracza
kompetencje wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie bowiem z art. 8 WodaŚciekU, uprawnienie do odcięcia
dostawy wody lub zamknięcia przyłącza kanalizacyjnego przysługuje wyłącznie przedsiębiorstwu
wodociągowo-kanalizacyjnemu. Z uprawnienia tego nie może zatem skorzystać właściciel czy zarządca
nieruchomości. Brak jest też uzasadnienia dla rozszerzonej wykładni art. 8 i do dodania uprawnień wynikających z tej
ustawy dla konkretnego podmiotu innym podmiotom. Niezasadne jest jednak twierdzenie o naruszeniu art. 8 poprzez
wstrzymanie przez pozwaną dostaw wody ciepłej do lokali. Niewątpliwie pozwana wspólnota mieszkaniowa jest
odbiorcą usług w zakresie dostaw wody i tym samym nie ma prawa samodzielnie decydować o ich odłączeniu.
Podkreślenia jednak wymaga, iż własnymi działaniami i własnym kosztem podgrzewa wodę, a przedsiębiorstwo
wodno-kanalizacyjne nie uczestniczy w tym procesie. W związku z tym, wspólnota jako wytwórca wody ciepłej
w pełni upoważniona jest do jej odcięcia. W konsekwencji - jako dostawca takich właśnie usług - może
zdecydować o zaprzestaniu dostaw ciepła, przy jednoczesnym umożliwieniu właścicielowi lokalu dalszego
korzystania z zimnej wody. W sytuacji, w której pozwany samodzielnie podgrzewa wodę dostarczaną do lokali,
słuszne jest stwierdzenie, iż może decydować o tym, komu ograniczyć dostęp do świadczonej usługi.
Stanowisko SA





Sąd Apelacyjny oddalił apelacje obu stron. Wskazał, że nie sposób podzielić stanowisko pozwanej, że powódka nie
jest odbiorcą usług wodociągowo-kanalizacyjnych z zakresu zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego
odprowadzania ścieków wodociągowo-kanalizacyjnych. Przepis ten uznaje za odbiorcę usług każdego, kto korzysta
z usług wodociągowo-kanalizacyjnych. Nie jest sporne, że pozwana korzysta z tych usług na podstawie pisemnej
umowy zawartej z przedsiębiorstwem przez pozwaną wspólnotę. Nie wymaga się bowiem by odbiorca usług był
stroną umowy, a jedynie by korzystał z usług na podstawie umowy. Zgodnie z art. 8 ust. 1 WodaŚciekU, tylko
przedsiębiorstwo wodociągowo - kanalizacyjne może odciąć dostawę wody w wypadkach wskazanych
w ustawie. Niezależnie od powyższego podnieść należy, że przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne, które
odcięło dostawę wody, ponieważ odbiorca usług nie uiścił należności za pełne dwa okresy obrachunkowe,
następujące po dniu otrzymania upomnienia w sprawie uregulowania zaległej opłaty, jest obowiązane do
równoczesnego udostępnienia zastępczego punktu poboru wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi
i poinformowania o możliwościach korzystania z tego punktu. Przepis ten stanowi wyraz charakteru umów
o usługi użyteczności publicznej, które w określonych sytuacjach powinny być świadczone w oderwaniu od
czynników ekonomicznych. Udostępnienie zastępczego punktu poboru wody ma spełniać taką funkcję, aby nie
pozbawiać odbiorcy możliwości korzystania z dostaw wody. Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne
o zamiarze odcięcia dostawy wody lub zamknięcia przyłącza kanalizacyjnego oraz o miejscach i sposobie
udostępniania zastępczych punktów poboru wody zawiadamia powiatowego inspektora sanitarnego, wójta
(burmistrza, prezydenta miasta) oraz odbiorcę usług co najmniej na 20 dni przed planowanym terminem odcięcia
dostaw wody lub zamknięcia przyłącza kanalizacyjnego (art. 8 ust. 3 WodaŚciekU).
Niezależnie od powyższego, w ocenie Sądu Apelacyjnego pozbawienie członka wspólnoty mieszkaniowej
dostępu do wody zimnej jest niehumanitarne i jako takie nie może korzystać z ochrony prawnej. Godzi się
dodać, że pozwana wspólnota w zaskarżonej uchwale nie wskazała zastępczego punktu poboru wody zimnej, co
dodatkowo przemawia za uchyleniem uchwały.

Komentarz
Wyrok Sądu Apelacyjnego, jak i Sądu pierwszej instancji wyraźnie wskazują, że art. 8 WodaŚciekU musi być
interpretowany ściśle i zgodnie z jego literalnym brzmieniem. Daje on bowiem możliwość ograniczenia
korzystania z wody pitnej w ściśle określonych wypadkach; jednakże uprawnienie do takiego ograniczenia,
jako daleko idące i ingerujące w podstawowe sfery życia człowieka, przypisane zostało tylko określonemu
podmiotowi i tylko ten podmiot może odciąć dostawę wody. Jak wskazuje bowiem SA, jest to uprawnienie
reglamentacyjne, a nie wolnościowe. Zarządca budynku czy administrator są jedynie uprawnieni do zawarcia
umowy o dostawę wody do budynku, z czego nie wynika by zarządca był uprawniony do odcięcia wody. Dodatkowy
argument wynika z uzasadnienia Sądu Apelacyjnego, który oprócz przywołania samej regulacji ustawowej wskazał,
że pozbawienie członka wspólnoty mieszkaniowej dostępu do wody zimnej jest niehumanitarne i jako takie nie może
korzystać z ochrony prawnej. Bez względu więc na brzmienie art. 8 WodaŚciekU, takie samowolne zachowanie
Wspólnoty nie może korzystać z ochrony ze względów pozaprawnych.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5.6.2020 r., V ACa 761/19