Orzeczenie NSA dotyczy wywłaszczenia nieruchomości w drodze umowy cywilnoprawnej. W sytuacji, gdy do
ustalenia odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość doszło przez zawarcie umowy sprzedaży tejże
nieruchomości w trybie art. 6 WywłNierU, w której to umowie wskazano cenę nabycia nieruchomości przez
Skarb Państwa, to brak jest podstaw do zastosowania art. 129 ust. 5 pkt 3 GospNierU. Artykuł 129 ust. 5 pkt 3
GospNierU dotyczy bowiem sytuacji, gdy w sprawie w ogóle nie doszło do ustalenia odszkodowania za
odebraną nieruchomość.
Stan faktyczny
Podstawą wydania wyroku było skierowanie do Naczelnego Sądu Administracyjnego skargi kasacyjnej od wyroku
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie w sprawie ze skargi na decyzję Wojewody Mazowieckiego
w przedmiocie przyznania odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości w trybie przepisów ustawy z 12.3.1958 r.
o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1961 r. Nr 18, poz. 94; dalej jako WywłNierU61), na
podstawie umowy sprzedaży.
Zaskarżonym wyrokiem WSA w Warszawie oddalił skargę na decyzję Wojewody Mazowieckiego utrzymującą
w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy, umarzającą postępowanie. Organ umorzył postępowanie jako
bezprzedmiotowe uznając, że w sytuacji, gdy wywłaszczenie nieruchomości oraz ustalenie odszkodowania z tego
tytułu nastąpiło w drodze umowy sprzedaży, to brak jest podstaw do ustalenia i wypłaty odszkodowania w trybie
określonym w art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 65
ze zm. dalej jako GospNierU). Organ wskazał, iż umowa sprzedaży jako umowa cywilna podlega w całości
właściwości sądu powszechnego, to sąd powszechny jest właściwy zarówno do oceny prawidłowości dokonanych
w niej ustaleń, jak i wszelkich roszczeń z niej wynikających.
W uzasadnieniu do wyroku WSA wskazał, że zgodnie z art. 6 ust. 1 i 2 WywłNierU61 ubiegający się o wywłaszczenie
obowiązany jest przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego wystąpić do właściciela o dobrowolne
odstąpienie nieruchomości i w razie porozumienia zawrzeć z nim w formie prawem przepisanej umowę nabycia
nieruchomości za cenę nie wyższą od ustalonej według zasad odszkodowania przewidzianych w WywłNierU61 lub
umowę zamiany nieruchomości według zasad tej ustawy. Umowa taka może być zawarta również w razie
porozumienia stron w toku postępowania wywłaszczeniowego. WSA uznał, że art. 129 ust. 5 pkt 3 GospNierU
dotyczy wyłącznie sytuacji, gdyby w sprawie w ogóle nie doszło do ustalenia odszkodowania za odebraną
nieruchomość. Natomiast w sytuacji gdy do ustalenia odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość doszło przez
zawarcie umowy sprzedaży tejże nieruchomości w trybie art. 6 WywłNierU61, w której to umowie wskazano cenę
nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa, to brak jest podstaw do zastosowania art. 129 ust. 5 pkt 3 GospNierU.
W skardze kasacyjnej zarzucono, że choć wywłaszczenie nastąpiło w drodze umowy cywilnoprawnej, to została ona
zawarta przez spadkodawcę pod przymusem, oraz że kwota nabycia została ustalona w rażąco niskiej wysokości
w stosunku do rzeczywistej wartości nieruchomości.
Stanowisko NSA
NSA oddalił skargę kasacyjną. W uzasadnieniu do wyroku NSA wskazał, że z art. 6 ust. 1 WywłNierU61 wynika, że
zawarte na jego podstawie porozumienie stron stanowiło dobrowolne odstąpienie nieruchomości w formie prawem
przepisanej umowy nabycia nieruchomości. Pomimo tego, że wskazany przepis ograniczał wysokość ceny nabycia,
to zgodnie z art. 6 ust. 2 WywłNierU61 zawarcie umowy dawało sprzedawcy możliwość szybszego uzyskania
zaspokojenia, i dogodniejsze warunki wypłaty niż wypłata rat odszkodowania (tak SN w wyroku z 4.1.2007 r., V CSK
403/06, 
). NSA uznał, że w okolicznościach sprawy bez znaczenia był fakt, że do zawarcia umowy doszło
w warunkach nierówności stron. Bowiem obowiązujące wówczas przepisy określały górną granicę ceny jaką uzyskać
mógł zbywający nieruchomość. W uzasadnieniu wyroku wyjaśniono, że nie można odnosić regulacji prawnych,
zawartych w GospNierU, dotyczących odszkodowania należnego z tytułu wywłaszczenia, a więc pozbawienia
własności nieruchomości w drodze decyzji administracyjnej, do ceny zbycia nieruchomości przeznaczonej na cel
społeczny, określonej w umowie cywilnej. W związku z powyższym zawarta przez strony umowa cywilna podlega
w całości regulacji przepisów prawa cywilnego, a roszczenia z niej wynikające - właściwości sądu powszechnego, za
wyjątkiem roszczeń o zwrot nieruchomości, co znajduje podstawy w art. 216 ust. 1 GospNierU.

Komentarz
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22.4.2020 r. (I OSK 4224/18, 
) orzekł, że jeśli wywłaszczenie



nieruchomości oraz ustalenie odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nastąpiło w drodze umowy sprzedaży, to brak
jest podstaw do ustalenia i wypłaty odszkodowania w trybie postępowania administracyjnego prowadzonego na
podstawie przepisów GospNierU. Porozumienie stron, będące przedmiotem oceny przez NSA stanowi dobrowolne
odstąpienie nieruchomości w formie prawem przepisanej umowy nabycia nieruchomości. Należy odróżnić zatem
porozumienie od decyzji wywłaszczeniowej, czyli decyzji administracyjnej, orzekającej o wywłaszczeniu i ustaleniu
odszkodowania, za porozumieniem stron.
Omawiany wyrok wpisuje się w dotychczasową linię orzeczniczą sądów administracyjnych, co do wywłaszczenie
nieruchomości oraz ustalenie odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości. Jeżeli wywłaszczenie
nieruchomości oraz ustalenie odszkodowania z tego tytułu nastąpiło w drodze umowy sprzedaży, to brak jest
podstaw do ustalenia i wypłaty odszkodowania w trybie określonym w GospNierU. Umowa sprzedaży zawarta
z powołaniem się na przepis art. 6 ustawy o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, jest aktem prawa
cywilnego i do spraw w niej uregulowanych nie mają zastosowania przepisy o postępowaniu administracyjnym (tak
wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 15 stycznia 2020 r., sygn. IV SA/Po 932/19; wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 maja 2007 r., sygn. VIII SA/Wa 227/07). Należy
zatem przyjąć, zgodnie z dotychczasową linią orzeczniczą sądów administracyjnych, że zawarta umowa cywilna
podlega w całości regulacji przepisów prawa cywilnego, a roszczenia z niej wynikające właściwości sądu
powszechnego, za wyjątkiem roszczeń o zwrot nieruchomości, co zresztą wynika wprost z art. 216 ust. 1 GospNierU.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22.4.2020 r., I OSK 4224/18