Przynależność do gruntu, w razie przekroczenia granic działki w czasie zabudowy, odnosić trzeba do
budynku jako całości. Budynek z kolei przypisany jest do gruntu, na którym znajduje się większa jego część.
Naczelny Sąd Administracyjny zajął stanowisko w sprawie zwolnienia z VAT dostawy sprzedaży działki, na której
budynek jest posadowiony tylko częściowo.
Stan faktyczny
Do sporu na tym tle doszło pomiędzy jednym z miast (będącym czynnym podatnikiem VAT), a fiskusem. Urzędnicy
zwrócili się do skarbówki z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej w związku z zamiarem sprzedaży w trybie
bezprzetargowym prawa własności nieruchomości, która zostanie wydzielona z części innej działki, będącej właśnie
w trakcie podziału. Miasto zaznaczyło, że jest właścicielem gruntu, w granicach którego znajdują się ściany
budynków wybudowanych przez osoby prywatne, którym chciało odsprzedać działkę. Dodało przy tym, że
przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a Rada
Miasta nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania takiego planu. Dla danej działki brak jest również
decyzji: o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, jak
również decyzji zatwierdzającej projekt budowlany oraz udzielających pozwolenia na budowę.
Urzędnicy zaznaczyli, że przedmiotem sprzedaży będzie sam grunt z wykazaniem, iż nakłady znajdujące się na nim
stanowią własność nabywców i nie podlegają rozliczeniu. W akcie notarialnym umieszczony zostanie zapis, że
sprzedawana działka jest zabudowana fragmentami budynków: jednorodzinnego oraz gospodarczego, a ze względu
na to, że stanowią one całość z obiektami będącymi własnością nabywców posadowionymi na sąsiedniej
nieruchomości, nie podlegają rozliczeniu finansowemu ze sprzedającym. Miasto wskazało również, że nabyło działkę
w drodze komunalizacji nieodpłatnie, z mocy prawa w świetle art. 5 ust. 1 ustawy z 10.5.1990 r. - przepisy
wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U. Nr 32, poz.
191 ze zm.), decyzją Wojewody Wrocławskiego z 10.2.1993 r., w związku z czym przy nabyciu nie przysługiwało
Gminie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.
Urzędnicy chcieli wiedzieć, czy dostawa wydzielonej części działki będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania
VAT. W ich opinii tak powinno być, o czym świadczy treść art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy z 11.3.2004
r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz.U. z 2020 r. poz. 106 ze zm., dalej: VATU), jako dostawa terenu
niezabudowanego, innego niż budowlany.
Fiskus był innego zdania. W opinii organu dostawa wydzielonej części działki nie będzie korzystała ze zwolnienia
z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na ww. podstawie, bowiem na tej nieruchomości znajdują się
fragmenty budynków jednorodzinnego oraz gospodarczego (ściany wschodnie) położonych w granicach
nieruchomości sąsiedniej. Sprzedaż wspomnianej części działki należy zatem traktować, jako zbycie nieruchomości
stanowiącej grunt zabudowany budynkami.
Ponieważ strony nie mogły dojść do porozumienia, sprawa trafiła do sądu. Skarżąc decyzję fiskusa, urzędnicy
zarzucali organowi błędy w wykładni przepisów o VAT. W ich opinii prawidłowe byłoby uznanie, że w takiej sytuacji
zakres zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 VATU,
obejmuje również dostawę gruntu zabudowanego fragmentami budynków, jeżeli przedmiotowe fragmenty nie
stanowią przedmiotu dostawy. Co więcej, zdaniem magistratu fiskus błędnie ocenił, że według ww. przepisy mają
zastosowanie poprzez uznanie, że do dostawy gruntu zabudowanego fragmentami budynków położonych na działce
sąsiedniej, które nie są przedmiotem dostawy, gdyż w sensie ekonomicznym i prawnym nie stanowią własności
właściciela gruntu, a jednocześnie grunt nie spełnia definicji terenu budowlanego, nie ma zastosowania zwolnienie
z opodatkowania VAT. Prawidłowa ocena co do zastosowania tych przepisów według urzędników powinna prowadzić
do odwrotnego rezultatu.
Stanowiska WSA i NSA


WSA we Wrocławiu uznał argumentację i skargę magistratu za zasadną, a w konsekwencji uchylił w całości decyzję
skarbówki. Sąd zauważył, że dostawa nieruchomości zabudowanej fragmentem budynku znajdującego się na
nieruchomości sąsiedniej, dokonywana w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.; dalej: GospNierU), korzysta ze zwolnienia VAT, a przedmiotem
transakcji jest w tym przypadku wyłącznie grunt. Zgadzając się z interpretacją przepisów reprezentowaną przez
urzędników organ zaznaczył, że istotą sprzedaży działki, na której znajdują się elementy należące do budynku



usytuowanego na odrębnej nieruchomości, takie jak ściany, jest sprzedaż terenu niezabudowanego, do którego
odnosi się art. 43 ust. 1 pkt 9 VATU, a nie gruntu zabudowanego obiektami budowlanymi. Ściany są bowiem
elementem konstrukcyjnym obiektu budowlanego, nie są obiektem budowlanym, nie pełnią samodzielnych funkcji
budowlanych, a jedynie zapewniają "normalne" korzystanie z budynku usytuowanego na innym gruncie. Powołując
się na orzecznictwo WSA stwierdził, że przynależność części budynku do działki mającej stanowić przedmiot
sprzedaży ma charakter wyłącznie faktyczny, nieformalny, niemający znaczenia dla rozporządzania tym fragmentem.
Właściciel gruntu nie może nim rozporządzać ani w sensie ekonomicznym ani prawnym. Co więcej, przynależność do
gruntu, w razie przekroczenia granic działki w czasie zabudowy, odnosić trzeba do budynku jako całości. Budynek
z kolei przypisany jest do gruntu, na którym znajduje się większa jego część.
Sąd podkreślił także, że w omawianym przypadku sprzedaż nieruchomości nastąpi w szczególnych warunkach,
określonych w art. 37 ust. 2 pkt 6 GospNierU, zgodnie z którym nieruchomość jest zbywana w drodze
bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki
zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie,
która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne
nieruchomości.
Skarbówka wniosła do Naczelnego Sądu Administracyjnego o kasację powyższe orzeczenie, jednak NSA w wyroku
z 8.10.2020 r. (I FSK 1735/17, 
) oddalił skargę.
Wyrok NSA z 8.10.2020 r., I FSK 1735/17