Ustawa z 10.12.2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r. poz.
11; dalej jako: ustawa nowelizująca) wpisuje się w zakres rządowego pakietu rozwiązań przeciwdziałających
negatywnym skutkom społecznym i gospodarczym COVID-19. Jak wynika z samego uzasadnienia do
projektu powyższej ustawy, licznie proponowane zmiany dotyczą wsparcia budownictwa komunalnego
i społecznego budownictwa czynszowego, jak również kierowanych bezpośrednio do gospodarstw
domowych form finansowego wsparcia w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych. Celem priorytetowym jest
poprawa dostępności mieszkań poprzez pobudzenie nowych inwestycji mieszkaniowych na rynku mieszkań
budowanych z przeznaczeniem na wynajem jest jednym z priorytetów polityki mieszkaniowej państwa.
Szczególną rolę w tym zakresie pełnią inwestycje zwiększające zasoby mieszkań o stosunkowo niskich
czynszach, podejmowane z zaangażowaniem gmin.
Nowelizacja dotyczy szeregu aktów prawnych, w tym m.in. ustawy z 30.11.1995 r. o pomocy państwa w spłacie
niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii
gwarancyjnych (Dz.U. z 2019 r. poz. 2162) dotyczącej kwestii tzw. książeczek mieszkaniowych.
Społeczna inicjatywa mieszkaniowa
Wskazać należy, że ustawa nowelizująca wprowadza przy tym zmianę nomenklatury - dotychczasowe „towarzystwa
budownictwa społecznego” przyjmują nazwę bardziej oddającą charakter tych podmiotów. Społeczna inicjatywa
mieszkaniowa (w skrócie: SIM) dotyczy jedynie podmiotów nowotworzonych, chyba że dotychczasowe TBS dokonają
zmiany nazwy z własnej inicjatywy.
Zmiany w zakresie książeczek mieszkaniowych
Celem systemu oszczędzania na książeczkach mieszkaniowych było gromadzenie przez osoby fizyczne wkładów
pieniężnych z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. Zgodnie z ustawą o pomocy państwa w spłacie niektórych
kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii
gwarancyjnych, właściciele książeczek mieszkaniowych mogą ubiegać się o wypłatę premii gwarancyjnej
w przypadku realizacji jednego z 12 celów mieszkaniowych. Natomiast budżet państwa refunduje bankom wypłacone
klientom premie gwarancyjne, w związku z likwidacją książeczki. Potrzeba wprowadzenia zmian wynikła z faktu
zmniejszającej się liczby likwidowanych książeczek. Przyczyn tego stanu rzeczy upatruje się w zbyt małej ilości
przypadków uprawniających do uzyskania takiej premii likwidacyjnej. Jak wskazuje się, większość pozycji w katalogu
odnosi się do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych właściciela książeczki w formie zakupu mieszkania (lub
uzyskania mieszkania w TBS) i cel ten został w dużym stopniu osiągnięty, natomiast właściciele mieszkań będący
w posiadaniu książeczek mają mocno ograniczone możliwości uzyskania premii gwarancyjnej. Obecnie mogli
ubiegać się o premię jedynie w związku z wpłatą na fundusz remontowy, wymianą okien, instalacji elektrycznej lub
gazowej.
Dlatego też istotną grupą zmian jest poszerzenie przypadków umożliwiających otrzymanie finansowej premii
związanej z likwidacją książeczki mieszkaniowej, w związku z dokonaniem przez właściciela książeczki
czynności związanej z poprawą jego sytuacji mieszkaniowej.
Lista wydatków objętych premią gwarancyjną obecnie dotyczyć będzie także:
1.   nabycia, w drodze zakupu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu
     jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, z wyjątkiem nabycia tego prawa w części ułamkowej
     w udziale niższym niż 1/4;
2.   nabycia, w drodze zakupu lub zamiany, własności lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość,
     lub domu jednorodzinnego, z wyjątkiem nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na
     zasadach współwłasności w częściach ułamkowych w udziale niższym niż 1/4
3.   zapłaty części ceny lokalu mieszkalnego w wysokości przekraczającej 3% wartości odtworzeniowej lokalu, jeżeli
     okres użytkowania lokalu mieszkalnego przez właściciela książeczki mieszkaniowej na podstawie zawartej
     umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, poprzedzający miesiąc złożenia wniosku
     o likwidację książeczki, wynosi co najmniej 12 miesięcy;





4.   wymiany okien, montażu, wymiany lub modernizacji instalacji gazowej, instalacji elektrycznej, instalacji wodno-
     kanalizacyjnej;
5.   realizacji przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, w przypadku, gdy łączna kwota brutto wydana na materiały
     budowlane, urządzenia lub usługi związane z realizacją tego przedsięwzięcia nie jest niższa niż 6 tys. zł;
6.   ponoszenia przez okres co najmniej 5 lat opłaty wynikającej z przekształcania prawa użytkowania wieczystego
     w prawo własności.
Mając powyższe na uwadze, uwzględniono zwłaszcza możliwość nabycia prawa w ułamkowej części
własności – co do tej pory nie było możliwe. Zmiana ta wprowadza możliwość uzyskania premii przy zakupie
mieszkań np. przez osoby wspólnie zamieszkujące, ale pozbawione prawa nabycia mieszkania na zasadach
współwłasności łącznej, przez rodziców dla więcej niż jednego dziecka lub osoby posiadające rozdzielność
majątkową. Wprowadzony zaś „limit” ¼ udziału uniemożliwi sztuczne nabywanie niewielkiej części ułamkowej prawa
własności jedynie w celu likwidacji książeczki.
Odnośnie zaś powyższego pkt 3, rozwiązanie uwzględnia możliwość zaspokajania potrzeb mieszkaniowych
w oparciu o wykorzystanie nowej formuły najmu mieszkania. Premia zatem przysługuje właścicielowi książeczki
mieszkaniowej po zapłacie – na podstawie umowy najmu instytucjonalnego – części ceny mieszkania w łącznej
równowartości wyższej niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu. W celu jednak uniknięcia sytuacji, gdy umowy
najmu instytucjonalnego zawierane byłyby na krótki okres czasu „fikcyjnie” (bez zamiaru ostatecznego zakupu
mieszkania), w przepisie wprowadzony został warunek, zgodnie z którym uprawnienie do likwidacji książeczki
i uzyskania premii będzie wymagało co najmniej 12 miesięcy trwania umowy najmu instytucjonalnego mieszkania.
Mając natomiast na uwadze powyższy pkt 5, zmiany wiążą się z realizacją zwiększenia efektywności energetycznej
budynków; z kolei pkt 6 uwzględnia systemową likwidację użytkowania wieczystego.
W założeniu ustawodawcy, wprowadzenie dodatkowych możliwości uzyskania środków przyczyniających się do
zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych właścicieli książeczek powinno wpłynąć na wzrost liczby corocznie
likwidowanych książeczek mieszkaniowych, przyczyniając się jednak również – w kontekście procesu
racjonalizowania struktury wydatków budżetowych – do stopniowego kończenia się okresu ponoszenia sztywnych
zobowiązań budżetu z tytułu refundowania bankom wypłacanych premii.
Obowiązek rejestracji
Ustawa nowelizująca nałożyła także na właścicieli książeczek obowiązek ich rejestracji. Rejestracji książeczki
dokonuje, na wniosek jej właściciela, bank. Dniem rejestracji książeczki mieszkaniowej jest dzień złożenia wniosku
o tę rejestrację.
Podkreślić przy tym należy, że uprawnienie do złożenia wniosku o likwidację książeczki mieszkaniowej i wypłatę
premii gwarancyjnej właściciel książeczki mieszkaniowej uzyskuje w dniu 1 stycznia roku następującego po roku
rejestracji tej książeczki, przy czym ta ostatnia zmiana wejdzie w życie z dniem 1.1.2023 r. (art. 8 pkt 2 w zw. z art. 51
pkt 6 ustawy nowelizującej). Tym samym, mimo formalnego braku daty wyznaczającej koniec terminu rejestracji
książeczek, wprowadzono swoistą sankcję dla właścicieli rejestrujących książeczki w terminie późniejszym niż
31.12.2022 r. Osoby rejestrujące książeczki po 1 stycznia 2023 r. będą bowiem mogły ubiegać się o wypłatę premii
gwarancyjnej dopiero w roku następującym po rejestracji książeczki.