Społeczne agencje najmu (SAN) to nowa forma pośrednictwa mieszkaniowego wprowadzona ustawą
z 28.5.2021 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz
niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2021 r. poz. 1243) mająca łagodzić skutki pandemii i wyjątkowo
niekorzystną w tym zakresie pozycję wynajmujących. Na wdrożeniu systemu najmu społecznego, według
ustawodawcy, mają skorzystać osoby przedstawiające niższe dochody, które będą mogły nabywać
mieszkania na preferencyjnych warunkach. Wsparte zostaną również gminy w ramach polityki zapewniania
każdemu „dachu nad głową”. Lokale dla najbardziej potrzebującej grupy najemców mają bowiem ulec
zwiększeniu, a to w konsekwencji odciąży gminy od budowy nowych budynków komunalnych na
zaspakajanie potrzeb rodzin, których finanse uniemożliwiają godziwą egzystencję.




• class="MsoListParagraphCxSpFirst"> Model pośrednictwa opiera się na trójstronnych relacjach. Z jednej strony –
SAN, prowadzone w formie spółek kapitałowych lub organizacji pozarządowych współpracować będą z gminą
obligując się do pozyskania mieszkań na rynku w określonej ilości i zawarcia z ich właścicielami (głównie osobami
fizycznymi) umów dzierżawy z możliwością negocjacji stawek czynszu. Gmina zaś w drodze uchwały określać będzie
kategorię podmiotów uprawnionych do uzyskania mieszkania na intratnych zasadach tj. po niższej cenie rynkowej.
Nieruchomości trafią do użytku osób znajdujących się w najtrudniejszej sytuacji materialnej – najemców – trzeciego
ogniwa łańcucha zależności, którzy to finalnie wejdą w stosunek najmu na podstawie umowy podpisanej z SAN.
• class="MsoListParagraphCxSpFirst"> Dzięki wprowadzeniu nowej formuły, zyskowne korzyści mają odnieść
wszystkie podmioty systemu najmu społecznego. Przychody, zarówno z umowy najmu, jak i umowy dzierżawy
zwolnione będą z podatku dochodowego od osób fizycznych, a czynsz najmu oraz dzierżawy nieobciążony będzie
podatkiem VAT.
• class="MsoListParagraphCxSpLast"> Nowe regulacje, po podpisaniu przez Prezydenta RP 25.6.2021 r., weszły
w życie 23.7.2021 r.
Ratio legis
Pandemia będąca następstwem rozprzestrzeniania się wirusa COVID-19 spowodowała zahamowania na rynku
najmu – zmniejszeniu uległ popyt na najem długoterminowy związany, zarówno z zamknięciem i przejściem na
nauczanie zdalne uczelni wyższych, jak i z przestojami w działalności przedsiębiorców stanowiących miejsce pracy
dla licznego grona studentów. Wśród przyczyn obecnej nadpodaży mieszkań wymienia się również znaczący odpływ
pracowników zza granicy czy przejściowe wstrzymywanie ruchu turystycznego oraz spowodowany tym spadek liczby
turystów, którzy także wchodzili w poczet znaczącej grupy najemców. Mając na względzie te okoliczności, rząd
powziął za konieczne wprowadzenie instrumentariów łagodzących negatywne skutki obostrzeń, a w szczególności
podreperowanie niekorzystnej sytuacji wynajmujących.
Społeczne agencje najmu (SAN)
Wprowadzenie społecznych agencji najmu jest wynikiem rozszerzenia katalogu przedmiotowego ustawy
z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2195 ze
zm.). SAN jako podmiot współpracujący z gminą, może być prowadzony w formie spółki kapitałowej (sp. z o.o. lub
spółki akcyjnej), w których gmina lub gminy dysponują odpowiednio ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników
lub na walnym zgromadzeniu, jak również organizacji pozarządowej (fundacji, stowarzyszenia, spółdzielni socjalnej)
pod warunkiem, że dochody SAN będą w całości przeznaczane na ich działalność statutową.
Nowy model pośrednictwa opiera się na jednoczesnym zawiązaniu relacji przez SAN z właścicielami mieszkań (lokali
mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych) oraz na wynajmie pozyskanych mieszkań osobom,
których dochody lub sytuacja życiowa utrudniają najem na warunkach komercyjnych. Wśród docelowej grupy
znajdować będą się osoby spełniające kryteria określone w uchwale rady gminy, w tym także osoby niepełnosprawne
oraz rodziny posiadające co najmniej trójkę dzieci.
Od właścicieli SAN będzie mógł dzierżawić nieruchomość poniżej stawek rynkowych gwarantując w zamian
stabilność stosunku dzierżawy, terminowość opłacania czynszu, czy utrzymanie mieszkania w należytym stanie
technicznym.




Umowa o współpracy jako podstawa więzi między gminą i SAN
Umowa o współpracy będzie zawierana na okres 5 lat, przy czym dopuszcza się jej przedłużenie na okres kolejnych
5 lat, o ile SAN w ostatnim roku obowiązywania umowy złoży stosowny wniosek. Przedłużenie będzie mogło ulegać
dalszym multiplikacjom. W przypadku stowarzyszeń, fundacji i spółdzielni socjalnych ponowne ubieganie się
o zawarcie umowy o współpracy będzie możliwe na zasadach określonych w ustawie z 24.4.2003 r. o działalności
pożytku publicznego i o wolontariacie (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1057 ze zm.), a więc w trybie konkursowym.
Wypowiedzenie umowy będzie mogło nastąpić z zachowaniem co najmniej rocznego okresu wypowiedzenia.
Warunki dzierżawy z właścicielami lokali i budynków a SAN
Umowa dzierżawy pomiędzy właścicielem lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego a SAN
zawierana będzie na czas oznaczony i ulegać będzie rozwiązaniu najpóźniej z dniem zakończenia umowy
o współpracy łączącą gminę i pośrednika (a zatem, zarówno w przypadku rozwiązania, wygaśnięcia, jak
i wypowiedzenia tego stosunku). Umowę dzierżawy będzie mógł wypowiedzieć (w formie pisemnej pod rygorem
nieważności) właściciel z zachowaniem co najmniej rocznego okresu wypowiedzenia, po stronie społecznych agencji
najmu przewidziano prawo do złożenia wypowiedzenia z sześciomiesięcznym wyprzedzeniem – zróżnicowanie
terminów podyktowane jest ochroną najemców, którym, w razie rozwiązania umowy z intencji właściciela, należałoby
dać odpowiedni czas na zapewnienie innego lokum. Społeczne agencje najmu w drodze umowy dzierżawy mogą
ponadto zobowiązać się do przeprowadzania remontów dzierżawionej nieruchomości jako ekwiwalent uzyskując
prawo do obniżenia albo czasowego zaniechanie poboru czynszu dzierżawy.
Korzyści dla najemców
Zgodnie z nowelizacją, SAN może pobierać od najemców poza czynszem wyłącznie opłaty niezależne od właściciela,
a zatem opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.
Z uwagi ponadto na nabywanie przez SAN nieruchomości objętych dzierżawą po cenach niższych niż ich wartość
rynkowa, czynsz najmu może być ustalony dla najemców zarówno na poziomie niższym albo równym, jak i na
poziomie przekraczającym czynsz, który SAN uiszcza na rzecz właściciela. Dla najemców, poza kryteriami
dochodowymi i społecznymi określonymi w uchwale gminy, przewidziane zostały narzędzia wsparcia w postaci
zwolnienia podatkowego czy dofinansowania realizacji zadań przez gminę. Podmioty uprawnione do najmu
nieruchomości w ramach nowego sytemu pośrednictwa mają możliwość ubiegania się o dopłaty do czynszu
w ramach programu Mieszkanie na Start realizowanego na podstawie ustawy z 20.7.2018 r. o pomocy państwa
w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 551 ze zm.).
Obowiązki sprawozdawcze
Na gminy nałożone zostały obowiązki sprawozdawcze związane z wdrażaniem rozwiązań nowego sytemu
pośrednictwa. W celach statystycznych, jednostki te zobligowane są informować ministra właściwego do spraw
budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa o łączącej je z SAN umowie
o współpracy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Corocznie winne są także przekazywać dane o liczbie i łącznej
powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych dzierżawionych przez SAN
oraz o liczbie osób używających nieruchomości na podstawie umowy najmu. Bieżące raportowanie ma przyczynić się
do zwiększenia efektywności nowego modelu.